本文原是我对一个问题的回答，由于很多内容节选自我过去的文章，所以老粉不用看了，新粉可以看一下。

有关新房改，我来举个例子。

我们假设你是一个下雨天在商场门口卖雨伞的商家。

假设你的雨伞成本是每把10元，怎么才能让自己的收益最大化呢？

在传统的经济学理论里，你需要找到那个均衡价格。比如说，富人愿意出100元购买，但人数少，穷人只肯出20元购买，但人数多。也就是说，当价格上升的话，愿意购买的人数就少，价格下降的话，愿意购买的人数就多。那么，如果你找到了那个最佳均衡价格。

就可以使得 总利润 = （最佳均衡价格-成本）*人数 的乘积达到最多。

这样，你就可以获得最大的总利润。

可是，这只是传统经济学的做法。在新经济时代，有没有继续扩大利润的方法呢？

办法也是有的。

这个办法就不是价格一刀切。而是千人千面。

比如说如果来一个顾客，你识别他是一个富人，就叫价100，在他身上实现利润最大化。你识别他是个穷人，就叫价20，以避免这单生意黄了（毕竟卖20也有得赚）。

回到新房改，我们会发现，这个就是千人千面的升级版。

如果采用房价一刀切，对于核心地段的豪宅也采用限价的话，就会把本该多赚取的利润（土地出让金）白手送给富人，就比如前段时间的那个云锦东方；而即使限价后的价格，部分穷人也因为买不起，而导致他们不结婚不生娃躺平，减少了后续电池人的生产。

所以，新房改，就是让商品房回归商品属性，让富人多交土地出让金；并给那些买不起房的人建造保障房。也能从他们身上赚一笔。

在你心目中可能房子是最大的资产，但在另一些人的心目中，为了房子而努力工作的人才是他们最大的资产。

可是保障房能赚钱吗？

这个就要追溯到这种保障房的本质了，从目前的信息看，保障房应该是不能上市流通，有一天自己不住了，就必须回购给国家的。

那么，这种自己完全不能交易的房子，只能以指定价格回购的。其实本质就是一种租赁的变种。比如说，上海外环的次新90平两房的商品房，目前的价格是600~700万。假设同地段建90平保障房，售价只有一半，300万，但约定未来不住的话必须同价格回购。那么事实上，就相当于你付了300万的押金，并由押金的利息（300万*3%=9万）来支付保障房的房租。

如果你去租那个600万的商品房，你会发现一年9万（月租7500）的房租也是足够的。

所以说，新房改，就是一种租售并举的变种。

然后我们说到这里，你觉得我们已经说完了吗？

不，这只是前菜！

我们必须思考的一个问题是，既然新加坡模式一直就有，为什么我们直到今天才提出这个新房改，为什么不在20年前就采用这种新房改的模式呢？既然变相租售并举的方式，既能在富人身上实现利润最大化，又能尽可能挖掘出穷人的潜能，为什么我们直到今天才提出来？

如果我们能探究清楚这个问题的底层逻辑，我们就可以在社会大潮中实现对他人的套利。

因为我们知道，人和人之间要拉开财富差距，重点在财富分配环节而不在创造环节。金融在财富分配环节，是可以让一部分人轻松拿走另一部分人的财富的。

当我们分析社会规律，找到了一些确定性趋势，我们就可以借用此确定性，用空手套白狼的方式获取大量的利益。

好了，我们现在开始。

现在和20年前有什么不一样？

20年前，是一个GDP低基数高增长的时代。那什么是GDP增长呢，我不想去说那些教科书上的套话，简单的说，GDP增长就是效率提升。

比如说，当一个汽车制造商，从每人月生产1台汽车，效率提升为每人月生产2台汽车。我们就说，汽车制造商的产出，在单位时间内增加了1倍，也可以说是效率增加了1倍。也可以说，汽车工人的人均GDP提升了1倍。

我们假设20年前，中国制造商的生产效率是每人月1台车，而美国假设是每人月10台车（只是用汽车举例，真实的美国高效率，体现在高科技领域）。

由于车价趋同，那么中美贸易时，就会按照劳动比10：1（由汇率决定）去进行贸易；也就是中国10个人的产出，去交换美国1个人的产出。

那么当中国制造商把生产效率提升了1倍，达到每人月2台车的时候。中国的车价就会便宜一半。那这时中美怎么做生意。办法有两个。

方法一，人民币汇率相对美元上升一倍。使得车价相对美国售价不变。

方法二，汇率不变，但中国货币增发一倍，使得国内的物价和工资都上升一倍。由于汽车制造商的工人工资，也就是成本上升了一倍，抵消了效率上升的一倍，所以车价相对美国售价依然不变。

无论哪种方式，都实现了中美贸易从劳动比10：1上涨到5：1。

从这里我们可以看到，当中国GDP飞速发展时，如果要顶住美国的压力不让人民币升值，就必须发行和GDP增速匹配的货币（所谓匹配，就是货币相对GDP增速略微超发）。以达成在汇率不变情况下的贸易平衡。

虽然在工业品领域，确实是因为效率提升而增发货币的。但货币是流动的，那么那些不可贸易品，比如理发师，钟点工，护工这些以出卖时间，且效率无法提高的工种，工资也都会被动的提高一倍。因为工业品领域的打工人和服务业领域的打工人，也是在进行劳动交换的。

很多人把物价和工资拆开看，但实际上物价和工资只是同一个产品或服务的两个方向上的说法。当爆米花的价格上涨一倍，意味着卖爆米花的人的工资上涨一倍，当理发费用上涨一倍，意味着理发师的工资上涨一倍。

说白了，就是我的工资就是他人的物价，我的物价就是他人的工资。

当然，这里面也包括房价，既然所有人的工资都涨了一倍，那么房价也就会上涨一倍。

虽然从美国人的视角看，当中国人的效率提升1倍时，无论是货币超发1倍还是汇率升值1倍，都会使得中国出口产品的物价保持不变。但那些不可贸易品，却无法维持原价，而是相对美元上涨了一倍。比如国内的服务业，国内的房价。

而GDP增长带来的货币增发的确定性，进而带来的房价上涨的确定性，将会给我们带来巨大的套利空间。这个确定性，会给我们带来相当于打工人收入十倍甚至百倍的巨大套利利润。

投资最重要的是什么？

不是收益率，而是确定性！

只有确定性，我才敢上杠杆压上巨大的仓位！

我们来看这种确定性下套利者的三层套利手法。

第一层套利，叫房产印钞机。

当套利者首付30万，买下100万的房子时，其负债率是70%。可当房价开始上涨时，套利者就会迅速失去他的杠杆。

当房价上涨到200万时，套利者可以借用经营贷将房产做增量抵押，将涨出的100万市值抵押出70万，来维持70%负债率。

只要维持负债率不变，房产市值每上涨100万，都会吐出70万的新增资金。从这个意义上说，房产已经变成印钞机。

但这种财富扩张速度，只能说是线性扩张，不过是雕虫小技，所以我们也是看不上的。我们接着来看第二层。

第二层套利，叫印钞机的裂变

当房产上涨到200万时，我们获得了70万的增量资金，如果我们把其中10万用于生活，剩下60万以70%负债率同样买入200万的房产，我们就获得了两台印钞机。

采用同样的手法，只要我们维持负债率，每当房价上涨一倍，我们的印钞机数量都可以翻一倍。在无需任何本金的情况下，我们可以实现1变2，2变4，4变8。。。

也就是说，每套房的房价每上涨100万，不再是吐出70万的新增资金，而是70万再乘上印钞机的数量。而印钞机数量则以指数级的数量在增长。

也就是说，在第二层，我们已经不再需要任何本金，仅仅只是依赖资产的自我造血，就可以实现指数级的增长。所以，第二层套利相对于第一层，将线性扩张变为了指数扩张。

但这依然还是不是极致，我们再来看极致的第三层。

第三层套利，将印钞机裂变速度拉高至负债率极限

印钞机的裂变速度极限，和负债率高度相关，其裂变速度上限的计算过程，较为繁琐，所以我不给数学证明过程，直接给结论。财富扩张速度的极限，是杠杆率倒数的平方。

也就是说，当房价每上涨1倍，当负债率为70%时，杠杆率就是30%，其倒数的平方也就是(10/3)的平方，扩张速度大致是11倍多。而当杠杆率为20%，其财富扩张极限就是25倍（（1/20%）的平方）。

而第二层套利，在70%负债率之下的财富扩张速度，大约是3倍，30万首付买100万房子，当房价涨到200万。净资产从30涨到了130，也就是3倍多的涨幅。3倍多涨完之后，增量抵押并买入新房产，再恢复70%负债率，然后再迎来下一个3倍。

所以，第三层的11倍在第二层的3倍的基础上，又提高了3倍的速度。

第三层可以实现房价翻一番，财富涨十倍，房价翻两番，财富涨百倍。

当然，11倍只是上限，真实操作中，由于受到种种限制，比如利息，交易成本，以及特点入筹的时间点。使得真实的上限，其实是不到11倍的。

但第三层对于实操的指导意义在于我们知道了提升扩张速度的方向，那就是提升印钞机裂变的速度。

第三层套利的利润极限，就是房产投资的真正利润极限。

这正是我们在GDP高速增长期获得的巨大套利空间。回到我们开头的问题，想想看，如果在这个增长期，采用新加坡模式会有什么问题？

答案我先按下不表，因为还有GDP增速下滑进入低增长常态后的另一个巨大套利空间还没有提及。我们先来介绍这一块。

如果说在GDP高速成长期，我们通过套利，快速积累大量财富，可以实现少数人占有80%的财富。那么，在GDP增速下滑期，通过另一种套利，我们还可以进一步实现少数人占有120%的财富。然后让剩下的人背上20%的负债。

这是怎么做到的？

在详述这个过程之前，我们先理清一个概念，那就是债务危机也好，泡沫经济也好，看似危机后大家都很惨，但事实上在泡沫破灭的之前和之后，社会总财富是不变和守恒的，在很惨的那群人的背后，是因为有人拿走了属于他们的钱。惨的只是金融游戏的失败者。

我再问个问题，财富是什么？

财富是对他人劳动的索取权，其存在形式，可以是资产，也可以是货币。

当我们把货币定义为本位，那么我们就可以把其他资产都以货币市值来定义。比如一个小区有1000套房，其中有一套房产生了买卖，价格是1000万。那么，我们就把这个小区的市值，定义为100亿。

但实际上，仅仅只是这一套房子交易时，1000万从买家转移到卖家手中，并未流入所谓的楼市。并且这个小区的所谓100亿市值，也仅仅只是通过“市值 = 资产数量*边际交易价格”计算而来。所以，所谓的市值，只是计算方式，这100亿的财富，从头到尾也没有存在过。

反过来，如果我们把房产定义为本位，我们也可以把货币用房产市值来定义，比如，目前280万亿的M2，我们也可以认为，这些M2价值2800万套这样的房子，所以这些货币的总市值就是2800万套房子。

当然，这2800万套房子，也只是计算方式，从头到尾，这2800万套房子也都没有存在过。

房产的货币市值，以及货币的房产市值，只是因为我们定义的本位资产不一样而导致的。并且所谓的市值，全部都是虚幻。

所以，真正高明的套利者，从来不会把市值当成真正的财富。泡沫经济损失的，也不是真正的财富，损失的只是虚幻的市值。

高级套利者，只会在资产和货币产生市场对价偏离时进行互换，并在不断的牛熊切换中，持续提升自己的资产和货币总额。而楼市一般是大周期，容易让人产生路径依赖，并同时会伴随着负债。而负债则是更为残酷的收割利器。

在债务危机和泡沫经济前后，边际交易价格猛烈的下跌。但细看这一过程，货币总量没有损失，房屋总量也没有损失，甚至工业产品还有物资都没有损失，损失的，只是因为边际交易价格下跌而导致的市值下跌。也就是人们财富感觉的下跌。那么在这一过程中，高级套利者又是怎么进行套利的。

当高级套利者将1000万市值的房产卖给购房人，购房人就打算首付300万并向银行贷款700万去买下它。

请注意，购买之前的买卖双方总财富是：1套房产（卖家）+300万现金（买家）。

而当楼市进入杀估值周期使得1000万降到500万，则购房人就会因资不抵债而被迫卖出房产并背负200万负债（购房人变成负资产）。

但这时，套利者如果买入该房产，则套利者获得了：1套房产+500万现金。

那么，这时的买卖双方总财富依然是：1套房产+300万现金（这300万现金由套利者的500万现金+购房人的200万负债构成）。

从而通过这次交易，套利者获得了房产+500万现金，而买家获得了200万负债。

套利者从买家套走了500万巨资。

当然，从市值角度看，房产市值只有500万，加上500万现金，和之前的市值1000万相比，似乎套利者的财富没有变化。但你要明白，市值只是虚幻，只是边际交易价格在资产上的投影，它并非是真的财富。

只有资产和货币，才可以称为财富，市值显然不是。

通过这个套利过程，套利者实现了资产（房产+货币）越来越多，而被套利者则是失去了货币，背上了负债。实现了财富的转移。最终实现资产归于套利者，负债归于穷人。

可是，这其中，还有一个漏洞，我还没有讲，是什么呢？那就是，房价什么时候才拥有下跌的确定性。

我们最后来讲下这个问题。

决定房价估值的，是合理的预期房价收入比和预期租售比。

请注意，是预期房价收入比，而不是当下房价收入比；是预期租售比，而不是当下租售比。

我们以租售比为例来说明。假设合理租售比是5%（也就是100万的房子，年租金为5万）。那么，如果当下的租售比是2%，那么这套房子高估吗？

答案是，不知道！

因为2%只是当下租售比，而我们关心的，是预期租售比，这取决于房子的租金的增长速度。

举例来说，15年前，上海的租售比只有2.5%，东京的租售比是5%。哪里的房价更便宜更合理呢？

答案是上海，因为15年前的上海正处于高速发展期，GDP增速高达10%，而匹配M2则接近13%~15%。这样一来，上海的租金每年以10%~15%的速度增长。当你买下上海的房子后，只要五六年租金就能反超东京的房子，再过五六年就能达到东京房子租金的两倍。

所以，匹配上租金增速，15年前上海的当下租售比尽管只有2.5%，但预期租售比可能高达10%（因为租金因GDP增长而快速增长）。所以上海更低估。

租金由什么驱动呢，是货币增速（而货币增速由GDP增速驱动）；同样，收入由什么驱动呢，也是货币增速。

所以，最终的结论，就是我们可以接受当下的低租售比，可以接受当下的高房价收入比。但前提条件是，GDP必须高速增长。

因为只有GDP高速增长，才能使得我们计算出预期中的高租售比和低房价收入比。只有GDP高速增长，才能消化低租售比和高房价收入比。

那么，如果预期的GDP高速增长，没能达成预期呢？

那么低租售比的房子既然不能靠GDP增长去消化，就只能通过房价下跌去消化租售比。

由此，我们也就获得了房价下跌的确定性。

也就是说，房价下跌，是在GDP增速快速下滑时必定会发生的。

类比股市的PEG估值，你会更加清晰的理解这一下跌的发生过程。

当一家公司的利润以每年20%的速度增长时，根据PEG估值模型，其股价也会以每年20%的速度上涨；当一家公司的利润以每年50%的速度增长时，其股价也以每年50%的速度上涨。

但如果一家公司从50%的增速突然降低为20%的增速呢？

这时，股价并不会从50%的上涨速度降低为20%的上涨速度，而是变为立即下跌60%。

下跌的原因，是因为过去的股价是匹配50%增速的，当增速下滑后，估值也要下降，下跌60%就是为了匹配新的估值（估值从50倍PE下滑至20倍PE）。

楼市也是一样，只不过楼市，是看货币增速进而看GDP增速。并且楼市的周期太长了，所以，使得在这一下跌过程中，很少有人能逃出生天，而在GDP下滑期间的楼市买家，可能就会沦为悲惨的被收割者。

本质上，套利者通过债务和交易，拿走了买家过去，现在，以及未来30年的所有劳动成果。

当然，这些被收割者，也包括很多路径依赖的炒房客。

而真正理解资产底层运行逻辑的套利者，就可以实现在这两个阶段的套利。

好了，那么话说回来，怎么评价新房改。为什么会在今天提出。

答案是，本质租购并举的新房改，是在工资和物价皆较为稳定的低经济增速下，低货币增速下，才适合去推广的。只有在工资和物价低增速的时代，保障房的利息，才是真的利息。商品房的高价，才是真的高价。

而当你获悉GDP增速下滑拥有的确定性之后，你就知道，当下该做什么了。