开局一个视频

这是黄老的一个演讲，说了他对楼市的一些看法。

视频没显示具体时间地点，但文中提到了“2022年是去年”，所以必然是2023年的一个演讲，但有趣的是，我翻遍网络都找不到出处，而且能找到的东西非常少，似乎因为一些原因而被淡化了，所以大家得看且看吧。

几个点，我提一下。

1、他提到，房地产成交面积不会永远下滑，而回最终保持在12亿平米每年，因为房子会折旧，也就是说，房子老到了一定程度就会旧的没法住，必须得换房。

他测算了下，目前使用中的住宅面积大约500亿平米，按50年折旧来算，每年大约有10亿平米面积会没法住人，这些业主都得去换房，再加上一些额外的需求大约在2亿平米左右，最终中国房地产稳定后，年成交面积会在12亿平米，而不可能一直跌下去。

这是有道理的，因为我们去看欧美，他们早就供求平衡不缺土地了，但房地产还是在进行着，每年占GDP大约在7%左右，说明无论一个国家供求如何平衡，总会有更新、改善、置换的需求存在，这点高善文去年也详细介绍过。

然而，就我个人来看，有一个问题是无法忽视的，那就是当每年我们淘汰掉10亿平米老房子后，那被淘汰的10亿平米房子是没人要的，自然价值归0，这就会对我们置换链产生重大影响。

啥意思呢？

我们今天换房，比如买300万的房子，往往是先要卖掉100万的老破小，再用存款/贷款搞定剩下的200万才能买。

而未来，这些老房子价值会归0，也就是说我们会失去置换的资本，完全要靠存款和贷款才能买房，这就会对楼市置换链产生深远影响。

当我们没有置换资本的时候，是否还买得起300万的房子呢？

有2种可能。

一是你买不起，但别人买得起，于是房价依然300万，甚至还会往上涨；

二是你买不起，别人也买不起，于是房价就会下跌，跌到大家都买得起的地步。

具体是哪种可能，就在于老百姓手上到底有多少存款和多少杠杆。

如果大家存款还是很多，杠杆还能再加，那么即便少了置换资本，大家依然买得起300万房子，那房价就会继续涨；而如果大家都没钱了，杠杆也很高了，那房价必然下跌。

但实话实说，目前居民情况到底如何，不好说。

比如你看这两年提前还贷潮，无数人提前还贷，搞得银行都要限流，这其实很夸张的，因为无数人天天哭穷，结果几百万的房贷说提前还就提前还，那么大家到底有多少钱？

毕竟商品房数量还是比较少的，一个城市里电梯房占比估计都不到20%，说白了就是前20%的人竞争，他们到底有多少钱真的不好说。

更不用说，经济发展收入提高之后，人们的购买力又不一样了。

所以大家得明白，未来我们要面对一个现实，就是老破小归0，所有人都要靠存款和杠杆来买房置换，房价逻辑会出现根本性变化，这一定会导致房价短期下跌，但长期看这个变化到底会不会降低房价不好说。

2、法拍房可能会给房子定价。

黄老说，2010年法拍房50万套，2020年150万，2023年可能400万，占了全社会房产交易量30%，这么大的比例足以给房价定价。

啥意思呢？

我们知道，现在房子很难卖，流动性特别差，那么它的价格就很失真。试问，一个挂了3年才遇到一个韭菜的万年大底跃终于卖掉了，这个成交价就是房子的真实价值吗？

显然不是的，因为下一套根本卖不掉。

我认为，一个房子的真实价值必须满足2点，一是高流动性，二是高成交量，比如你这个价位上，3个月能卖掉，且小区里很多房子都是这样卖掉的，那么这个成交价就是真实合理的。

但现在，行情显然变了，房子流动性特别差，你若按小区均价挂牌，是永远卖不掉的，而你若想一周内变现，可能需要小区均价打6折。

那么小区均价6折就是真实价值吗？显然不是的，是偏低的，哪怕你真实价值是8折，但却要打6折才能卖掉，这就流动性不足带来的问题。

股市就不存在这个问题，因为股市属于公开竞价，买家卖家都报价，最终双方达到共识，所以哪怕是熊市，股票的流动性都是无敌的，因为只要你愿意降价，都能秒出，且降的价格也比较合理，能够真实代表今天市场下的价值。

其实法拍房就类似于股市的作用，大家一起出价，不管高低一定能卖掉，可以保证房子的十足流动性，不考虑法拍风险，那么它来给房子定价反而是最合理的。

总之，我们不要被这段话吓着，而是要找抓重点，明白房价一定是要建立在足够的流动性之上的，没有流动性的时候，也得找个有流动性的办法。

3、回购住宅

黄老说了，如果房价继续下跌，跌到6、7折的时候，zf就应该出手了，而且是必然出手的。

一来因为这个时候，很多人已经开始负资产了，会产生很大风险了；二来此时去收购住宅，成本又低，又能解决保障房的问题，毕竟我们最终还是会走商品房+保障房的双重路线。

这点是对的，事实上最近一些举措我们也都能看到收购保障房的影子，但我个人也有些思考，那就是应该回购新房还是二手房？

回购新房是最简单的，也最直接的，这样给了开发商钱，开发商可以立即活命，把供应商钱给付了，经济影响最直接。

但这么做不可持续，因为5亿元卖地给开发商，开发商下了成本卖10亿，最终滞销被5亿回购，钱饶了一圈又回来了，还不如当初不卖地呢。。。

我认为类似于苏州太仓那样回购二手房是最合适的，因为二手房会带动整个置换链的流通。

比如你回购了100万老破小，老破小买家会添钱买300万二手房，300万房东得到钱后，又会添钱买500万二手房，而这个500万房东最终就会去买新房了。

你看，回购一套100万的二手房，带动了2套二手房成交和1套新房成交，且是市场自发的良性行为，对楼市的利好远远强于回购新房的一锤子买卖。

更何况，老破小拆迁一直是非常困难的，且早晚非拆不可，那么何不趁此时去大幅回购，为今后做好打算呢？

所以，我认为回购住宅做保障房是必然的，但应该回购的是二手房而不是新房，后者只会让房子越来越多，对楼市的影响饮鸩止渴。

这就是我的思考，再总结下：

1、今后买房都得靠存款和贷款，而不会再靠置换，大家要做好心理准备；

2、在流动性不足的时候，法拍房一定能代表房子的真正价值；

3、回购住宅必然会越来越普遍，但回购新房的效果远远不及回购二手房。